What signal? For the first time since the 2008 financial crisis, European AAA-rated CMBS investors are facing losses!

在歐洲預期損失之前，美國 AAA 級 CMBS 投資者已經遭受了打擊。即便是最高信用等級的投資也不再安全，全球金融系統可能存在一些嚴重的問題。

歷史罕見，最安全的AAA級債權人，在沒有發生經濟危機的情況下，出現了損失！

根據美國銀行分析師Mark Nichol週三公佈的一份報告，一項由英國購物中心支持的貸款 (商業抵押貸款支持證券，CMBS）的 AAA 級部分投資者正面臨損失，這可能是08 年全球金融危機爆發以來首次出現此類事件。

而在歐洲預期損失之前，美國 AAA 級 CMBS投資者已經遭受了打擊。

據巴克萊最新報告，5 月份，紐約曼哈頓中城一棟建築抵押貸款支持的AAA 級票據的買家，在以大幅折扣價出售後，只收回了不到原始投資的四分之三。巴克萊也稱，這是金融危機以來 AAA 級 CMBS 債券投資者首次出現此類損失。

分析認為，這種情況表明，全球金融系統可能存在一些嚴重的問題，即便是最高信用等級的投資也不再安全。

歐洲：CMBS 優先級債權人面臨虧損

Nichol指出，根據預計從處置銷售底層物業中回收的金額，Elizabeth Finance 2018 年商業抵押貸款支持證券 (CMBS)的A 類（即 AAA 部分）票據持有人可能會出現虧損。損失金額取決於從基礎資產處置中收回的金額。

Elizabeth Finance 2018 自 2020 年以來一直處於違約狀態，其特別服務商、貸款服務機構Mount Street 接受了一項 3500 萬英鎊的現金出價，處置 Maroon 物業組合抵押物。

Mount Street 估計該物業組合淨收益約為3150 萬英鎊，低於 A 類票據的 3360 萬英鎊本金餘額。美國銀行預計，根據Mount Street 的估計，該A 類票據將遭受 6% 的本金損失。

有媒體指出，在今年4 月，評級機構 Morningstar DBRS 對這筆貸款抵押物——三個零售物業（包括Kings Lynn、Dunfermline 和 Loug hborough 的購物中心）進行了估值，認為它們總共價值5040 萬英鎊。

該估值下，貸款金額相與這些物業價值比率為125%，表明貸款額可能略高於物業估值。然而，Morningstar DBRS 也提醒説，在當前市場環境較為艱難的情況下，這些物業可能無法以預期的價格被售出，這可能會影響到貸款的償還和相關的信用評級。

在短短兩個月的時間裏，市場狀況顯著惡化，美國銀行寫道：

Maroon 物業的價值下跌非常劇烈，這一跌幅超出了我們在 2021 年的預期，當時我們預測本金損失可能會影響 B 類票據。

然而，實際情況是，本金損失已經擴展到了更高級別的A 類票據。目前，Morningstar DBRS 給予其A 類票據的評級是 A（sf），而標普的評級是 BBB-（sf）。值得注意的是，這兩家評級機構在今年早些時候都下調了這些票據的信用評級。

在歐洲預期損失之前，美國CMBS 投資者遭受了同樣的打擊。

根據巴克萊銀行最近公佈的報告，以曼哈頓中城百老匯一棟大樓的抵押貸款為支持的3.08 億美元票據的 AAA 部分的購買者，在最近幾周貸款以大幅折扣拋售後，收到了不到其初始投資的四分之三。

所有低級債權人持有的債務都被清零了。

據巴克萊稱，這是 2008 年金融危機以來商業地產支持的最高評級債券投資者首次出現此類損失。

值得注意的是，2020 年 4 月，市場見證了全球金融危機以來首次AAA 級債券違約的情況，這是可以理解的，因為當時經濟幾乎停滯不前。

為了挽救經濟，美聯儲每天都在向市場注入鉅額資金。在那種極端不確定的環境下，日常必需品的供應都成了問題，更不用説結構化金融產品的未來收益了。

然而，令人震驚的是，在2024 年 5 月，當標普指數連續創下歷史新高，顯示出市場繁榮的跡象時，AAA 級債務工具卻遭受了 25% 的減值。

分析認為，這種情況表明，全球金融系統可能存在一些嚴重的問題，即便是最高信用等級的投資也不再安全。

據媒體稱，英國的區域性購物中心，特別是那些依賴於百貨公司和時尚零售商的，是受電商影響最大的羣體。加上疫情的影響，一些商業地產的空置率至今未能恢復，同時，利率上行也導致他們面臨更高企的成本。

荷蘭合作銀行的資產支持證券（ABS）和擔保債券分析師 Cas Bonsema 評論説：

這次物業銷售的價格表明，物業價值的下降可能比我們預期的更為嚴重，但這可能僅針對這個特定的投資組合。CMBS 的情況總是非常具體，而在這個案例中，這些物業受到了疫情的猛烈衝擊。

律師事務所Pinsent Masons LLP 的證券化合夥人 Harjeet Lall 説：

CMBS 市場出現了一些壓力跡象，特別是圍繞購物中心，其中一些自疫情以來一直沒有真正恢復，”“由於消費者支出減少和入住率下降，許多購物中心都在苦苦掙扎。