Vanke plans to reduce its debt by 100 billion in the next two years

作者 | 曹安潯

編輯 | 周智宇

在國資大股東深鐵站台，助力萬科走出做空風波後不久，萬科交出了一份穩健的財報，用財務數據證明了自己的安全。

3 月 28 日，萬科發佈 2023 年度財報。財報顯示，2023 年度，萬科實現營業收入 4657.4 億元，歸母淨利潤 121.6 億元。營收和淨利依然位居行業前列。

在財報中，對於市場最關心的如何渡過當下風暴，萬科也給出了多項具體的措施。萬科表示，會保持經營層面現金流為正、大規模增厚安全墊，且會堅定降槓桿。未來兩年計劃削減付息債務 1000 億元以上。

並且，繼萬科董事會主席鬱亮 2022 年降薪千萬以示誠意後，包括鬱亮、總裁祝九勝、監事會主席謝凍在內的管理層，自 2023 年財報公佈之日起，自願領取月薪税前 1 萬元。

從財報數據來説，萬科 2023 年整體表現不錯，實現全口徑銷售額 3755.4 億元，位列行業第 2。在銷售、營收承壓之下，萬科仍實現了正向的現金流。

截至 2023 年底，萬科在手貨幣資金 998.1 億元，可覆蓋一年內到期有息負債；剔除預收房款的資產負債率為 65.5%，從 2018 年 76% 的高點連續 5 年下降，且已連續 15 年經營性現金流為正。

同時，在行業整體融資顯著收縮之下，萬科依然獲得了各大金融機構的信任和支持。

2023 年，萬科在境內外合計新獲取的融資近 900 億元，其中，境內新增融資 766 億元，新增融資的綜合成本為 3.61%。

值得期待的是，近年來，萬科緊跟國家房地產金融支持政策導向，積極拓展新的融資渠道。

2024 年至今，萬科包括旗下印力集團在內合計已新增落地經營性物業貸 109 億元，實現資債結構持續優化。

目前，萬科正走在房企通過經營性業務融資的前列。

中金印力 REIT 正處於詢價階段，萬緯物流 REIT 已於交易所正式發佈，長租公寓 REIT 目前也在積極申報中。

這意味着，萬科有望成為業內唯一一家實現三種經營性 REITs 突破的企業。

在業內人士看來，經營性業務的 REITs 突破，不僅反映了市場對萬科多年轉型成果的認可，也將助力萬科打通經營性不動產 “投、融、管、退” 的商業模式閉環，實現資產和資金更高效、更良性的運轉，保障經營性業務的可持續發展。

事實上，伴隨 REITs 的擴容和發展，萬科經營性業務上的能力優勢將愈發顯現，為其短期流動性和長期價值增長提供更豐富的來源。

2023 年，萬科商業業務實現營收 91.1 億元，同比增長 4.6%，合計開業 203 個商業項目，建築面積 1158 萬平方米，佈局在一二線城市的商業項目佔比超過 90%。

萬科物流業務也表現不俗。自 2015 年開啓全國倉儲網絡佈局至今，冷鏈倉儲規模保持全國第一，2023 年實現營收 41.8 億元，同比增長 17.2%，其中，冷鏈收入同比增長 33.9%。

業內人士認為，當下，房企違約風險進一步蔓延至混合所有制房企，市場擔憂情緒濃厚，就連一貫穩健的萬科也遭遇了信心挑戰。但從年報結果看，萬科依然守住了安全底線，並圍繞產品服務，構建了面向房地產新發展模式的核心能力，實屬不易。

除了萬科自身的努力，萬科能夠實現 2023 年平穩渡過、融資充裕，離不開國資大股東的力挺。

2023 年 11 月，在萬科遭遇做空危機時，深圳市國資委的積極表態，對穩定市場信心起到關鍵作用。之後，深圳市國資委也協調多家國企與萬科對接，以市場化、法治化方式，推動各項具體支持措施落地。

深鐵的大力支持延續到了今年。

1 月，深國資旗下投資平台深投控從萬科子公司手中收購了深圳高新投 6.16% 的股權；3 月，深鐵擬通過戰略配售方式認購中金印力消費 REIT，認購份額為該基金募集份額總額的 29.8%，認購金額約 10 億元，為萬科輸血。

身處弱復甦的市場環境，萬科將依然奉行 “穩健為王”、“現金為王” 的原則，以繼續平安渡過當下的行業下行週期。

展望 2024 年，萬科表示，將着力推動公司平穩渡過模式轉型，確保安全底線。

在銷售端，萬科將堅守跑贏大勢目標，同時，保持經營層面現金流為正，並通過大宗資產、股權交易兑現 “蓄水池”，進一步增厚安全墊。萬科預計，2024 年實現交易回款不低於 300 億元。

在削債 1000 億元以上的計劃外，萬科還表示全面主動融入城市房地產融資協調機制，推進融資模式的轉型。屆時，萬科也能夠穩住債權人和投資者的信心。

作為行業頭部混合所有制房企，萬科也有望就此止住行業信用危機蔓延的趨勢，助推行業信心的企穩回升。