香港樓市走到哪兒了？

2 月 28 日香港特區政府宣佈撤銷所有住宅物業需求管理措施（主要是印花税政策的調整），新政以來香港樓市交易明顯回温，引發市場關注。

如何看待本次政策調整？作為背景，香港樓價（以中原地產領先指數來表徵）在 2019-2021 年中基本橫盤，2021 年四季度開始進入下行通道，截至今年 2 月末樓價較 2021 年高點已累計下行 21%。應對方面，港府從 2023 年中就開始結合人才引進進行一些住房需求政策的優化調整，但收效有限。而本次政策調整由於幅度較大且態度堅決，已開始起到對短期市場趨勢的明顯扭轉作用，也標誌着樓市運行進入新的階段。

從更長週期維度看，香港樓市處於什麼位置？從長週期來看，當前中國香港樓市所處環境的三個主要特點是中國經濟仍處漸進復甦期、美國尚未開啓降息週期、以及本身位於一個高庫存平台期（進入 2023 年以後，香港新房的庫存去化月數開始加速超過 2005 和 2008 年的前高），三者共同作用之下，香港樓市面臨的基本壓力仍存。這種壓力是由於香港的經濟週期（主要跟從大陸）、貨幣週期（主要跟從美元）和供地週期內生性的存在跨週期錯位所造成的。這種結構性的週期錯位現象，也是歷史上造成香港樓價在景氣和衰退階段都波動較大的一個基本原因。往前看，除了供給的問題中國香港自身可以把握節奏以外，中國的經濟週期和美國的利率週期的演繹將可能決定香港樓市未來短週期（3 年）內的基本方向。就 2024 年而言，我們認為中國香港自身樓市政策的有力調整、中國大陸更大力度推動經濟復甦、以及美元的潛在降息等因素，可能令今年市場表現取得一定程度的修復。但考慮目前趨勢下年內房屋租售比（目前在 3.4% 左右，短期或還有一定程度下行）未必能匹配至按揭貸款利率（當前新批約 4%，隱含需要 2-3 次降息或可大致匹配），以及庫存水平修復也仍需時日，要確認 2024 年是香港本輪房地產週期的拐點可能為時尚早。

對大陸市場可能有何影響？我們認為總體上積極因素更多。儘管 2023 年三季度後中國大陸買家在中國香港樓市中的成交佔比就開始有所上升，且近期的印花税調整可能令該趨勢進一步加速（部分中介認為新政後大陸買家的佔比可能提升至 25% 左右），但香港市場本身容量相對有限，因此説要顯著分流大陸核心城市的購房需求可能是言過其實的。積極的方面，我們認為香港樓市短期明確回温所釋放的積極信號對本已處於企穩通道的大陸一線樓市也可能帶來一些助益，促進預期的改善。如若中國市場可以在近期見到大陸一線市場的共同邊際回温（概率上有所加大），那麼相信對於整體中國房地產市場 2024 年的運行軌跡也將產生更為積極的影響作用。

正文

存量住房結構

圖表：香港存量住房結構拆分

資料來源：香港房屋委員會，中金公司研究部

圖表：香港存量私人及公共住房單位樓齡結構

資料來源：差餉物業估價署，香港房屋委員會，中金公司研究部

圖表：香港家庭户自置居所比例

注：2023 年數字為 2023 年 10-12 月移動平均，資料來源：香港特區政府統計處，中金公司研究部

圖表：香港房屋空置率

注：中小型單位面積小於 100 平米；大型單位面積大於等於 100 平米，資料來源：差餉物業估價署，中金公司研究部

房地產對財政及經濟影響

圖表：房地產相關收入佔政府總收入比重

注：房地產相關經營收入包括：印花税、物業税和一般差餉，資料來源：香港特區政府統計處，香港統計月刊，中金公司研究部

圖表：廣義地產業貢獻香港 GDP 比重

注：1）採用環比物量法計算的 GDP 季度數據；2）廣義地產業包括：地產業（發展商毛利等）、樓宇業權（業主以個人身份向租客提供租賃服務），亦包括建造業（樓宇興建工程活動），資料來源：香港統計月刊，中金公司研究部

房地產銷售量價、開竣工等長週期數據

圖表：香港住宅銷量

注：包含一手及二手的私人住宅及居屋，資料來源：中原地產，中金公司研究部

圖表：香港住宅銷售額

注：包含一手及二手的私人住宅及居屋，資料來源：中原地產，中金公司研究部

圖表：香港中原城市大型屋苑領先指數（樓價指數）

注：中原城市領先指數選取香港典型屋苑（至少在 12 個月前已入夥，成交價值、宗數有代表性），以跟蹤樓市價格波動；數據截至 2024 年 2 月 25 日，資料來源：中原地產，中金公司研究部

圖表：香港私人住宅可負擔指數

注：1）假設住宅單位平均面積為 600 平方英尺；2）假設按揭貸款比率 60%；3）房價採用中原地產領先指數（中小型單位）數據，家庭收入中位數假設每個月與上季度末相同，資料來源：CEIC，中原地產，中金公司研究部

圖表：香港私人住宅平均租售比

注：採用差餉物業估價署披露的 A-C 類住宅（40 平方米及以下至 99.9 平方米）平均租金與平均售價之比計算；數據截至 2024 年 1 月，資料來源：差餉物業估價署，中金公司研究部

圖表：香港住宅准許開工套數

注：數據截至 3Q23，資料來源：香港統計月刊，中金公司研究部

圖表：香港住宅竣工套數

注：數據截至 3Q23，資料來源：香港統計月刊，中金公司研究部

圖表：香港私人住宅庫存去化月數

注：庫存去化月數計算方式：可售住宅單位/最近 12 個月平均月度銷售量；其中可售住宅單位=已竣工未售（即貨尾）+ 施工中未售住宅單位；當期施工中未售住宅單位計算方式=所有建築中仍未出售私人住宅/6（平均建成周期）*2.5（樓花開售最早期限），資料來源：香港房屋局，中金公司研究部

住宅按揭數據

圖表：香港新批住宅按揭貸款

資料來源：香港金融管理局，中金公司研究部

圖表：香港新批住宅按揭貸款比例及平均合同期

資料來源：香港金融管理局，中金公司研究部

圖表：香港新批出住宅按揭平均利率

注：在與 HIBOR 掛鈎的住房按揭貸款中，大部分以 1 個月 HIBOR 為參考，故此處選用 1 個月 HIBOR 數據進行對比，資料來源：香港金融管理局，Wind，中金公司研究部

土地交易數據

圖表：香港住宅用地供地策略梳理

資料來源：香港統計月刊，中金公司研究部

香港樓市短週期基本面及政策跟蹤

圖表：香港私人住宅成交量及價格月度數據

注：數據截至 2024 年 2 月，資料來源：中原地產，中金公司研究部

圖表：香港住房印花税調整歷程

資料來源：香港特區政府網，中金公司研究部

圖表：“撤辣” 前後購房人印花税徵收對比

資料來源：香港特區政府網，中金公司研究部

本文作者：孫元祺（執證編號：S0080521050008）、李佳璠（執證編號：S0080523120001）、張宇（執證編號：S0080512070004）、苗琳（執證編號：S0080122080012），來源：中金點睛，原文標題：《中金：香港樓市走到哪兒了？》

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