美國商業地產想 “重生”？高盛：價格再跌 50% 才有可能

美國商業地產危機觸目驚心，市場關注辦公樓改造。但高盛認為商業地產改造並 “不划算”，寫字樓價格還要再跌 50% 改造才值得。

近日，加拿大規模最大的養老金通過折扣價格出售了三塊商業地產，其中紐約的地產成交價格低到令人髮指，只有 1 美元。再次引起市場對商業地產改造的關注。

商業地產改造？辦公樓仍需降價

疫情之後，美國許多城市在探索如何對老舊辦公樓進行改造。為了衡量潛在的發展機會，高盛團隊從空置率、租金、房齡等角度研究哪些辦公室在改造成本上根本 “不划算”。研究小組在週一的報告中表示，較舊的辦公樓仍需要降低約 50% 的價格，才能使開發商願意將商業地產改造成住宅。

考慮改造成本後仍不划算，商業地產將持續降價。舊金山商業地產從 2019 年以來下跌了 35%，遠超全國平均的 11%。高盛團隊表示，即使在舊金山這種商業地產跌幅比較嚴重的城市，建築改造 “不可行” 主要依然是還不夠便宜，改造的收益完全無法覆蓋轉換和融資成本。至少需要商業地產價格下跌 30%，才值得開發商進行再改造。

高盛模型表明，如果按照目前全美商業地產的平均價格，去改造一個無法運營下去的寫字樓，那麼每平方英尺將會損失 164 美元。高盛預計：

目前寫字樓價格需要下降到每平方英尺 154 美元左右，差不多是 50% 的降幅。只有這樣，未來收入才足以彌補虧損。

商業地產危機或衝擊銀行

華爾街見聞此前報道，1 月份美國商業地產的止贖（也稱法拍）數量為 635 期，環比增加 17%，大約是一年前的兩倍。對貸款人來説，疫情期間達成的寬限協議即將到期。同時，借款人還得面對高昂的利率，再融資成本高企。

美國商業地產大量的止贖，導致與寫字樓高度關聯的地區銀行此刻正面臨據巨大壓力，甚至可能影響美國金髮展。此前紐約社區銀行（NYCB）股價持續大幅下跌，引起人們的擔憂。 市場開始重新審視商業地產帶來的金融風險。

而美國商業地產危機，不僅波及本國的地區銀行，還衝擊了德國銀行業。德國銀行今年股價連續下挫。

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