Commercial real estate defaults, a banking crisis reoccurrence? Barclays: The risks of individual cases have been overestimated.

美國紐約社區銀行（NYCB）上週突然爆雷，美國商業地產貸款壞賬令其業績出現超預期大幅虧損，股價同步暴跌，市場陷入恐慌，擔憂 NYCB 的處境昭示着去年春季的 “硅谷銀行危機” 將在地區銀行中重演。

不過，巴克萊策略師 Ajay Rajadhyaksha 團隊表示，市場的反應過度了，NYCB 只是個例，不會演變為行業整體的危機。

NYCB 最大敞口是住宅貸款 和寫字樓不是一回事

許多分析指出，疫情後居家辦公盛行，美國寫字樓空置率持續提高，以寫字樓為代表的商業地產預期回報率出現急劇下降，商業地產貸款因此成了埋伏在美國銀行業的一顆巨雷。

巴克萊指出，NYCB 的狀況有所不同，雖然該行 44% 的資產是商業房地產貸款，比同行高出約 4 倍。但其中超 1/3 是多户公寓（multi-family）貸款，總計約 370 億美元。

多户公寓作為住宅樓，並不受居家辦公文化的影響，不過市場相比疫情時的美國炒房巔峯期也相對走軟，價格已從 2022 年底的峯值下跌了 20%，回報率也因利率上升而受到擠壓。

但巴克萊強調，從基本面來看，寫字樓面臨的是一種結構性的轉變，相當大比例的美國人都在家工作，寫字樓空置率目前甚至已經超過全球金融危機時的水平。而寫字樓很難被輕易地重新利用，當寫字樓的需求萎縮時，業主們幾乎沒有任何選擇——如果預期回報率下降，租金不足以償貸，就只能被迫退出。

而目前多户公寓的狀況仍然穩健，相比疫情前的水平，多户公寓租金仍上漲了 20%，空置率也大致相同，這意味着與寫字樓不同，公寓樓不存在空置的風險。即使租金增長的步伐有所放緩，但總體仍在上漲。

此外，NYCB 面臨另一個特殊的狀況——該行的多户公寓貸款主要集中在紐約曼哈頓，且一半以上都受到租金管制，有租金管制，就意味着房東無法自由上調租金衝抵持續上升的利率。但這是一個僅限於紐約等少數地區的問題。

分析師寫道：

根據房地美小余額交易的貸款表現，我們估計紐約的租金管制拖欠率為 9%，而市場租金公寓的拖欠率為 1%。美國大多數州都沒有（或不允許）任何形式的租金管制，但在一些州，包括紐約州和加利福尼亞州等大州，確實存在租金管制。不過，紐約州的法律最為嚴格，因此我們認為這是一個非常地方化的問題。

多户公寓市場現在面臨短暫的困難 但不會出大問題

巴克萊強調，多户公寓貸款相比寫字樓貸款市場還有另一大不同——政府實體參與，為多户公寓貸款市場提供了反週期的資金來源。

從美國整體來看，商業地產貸款市場規模達 5.6 萬億美元，其中多户公寓是最大的組成部分，超過 2 萬億美元。其中約有 1.2 萬億美元由美國政府支持的房利美、房地美和金尼美擔保。政府擔保實體之外的剩餘信貸風險約為 1 萬億美元，其中約 7000 億美元在銀行內部，其餘部分由債券投資者、保險公司和抵押房地產投資信託公司分擔。

總體而言，分析師認為，近年來，大量多户住宅公寓建成，市場競爭加劇，導致空置率有所上升，今年多户公寓的現金流增長可能會持平甚至出現負增長。

但這一市場沒有發生類似寫字樓那樣的結構性轉變，現金流相當穩定。考慮到今年美聯儲可能會轉向寬鬆，多户公寓業主更有可能克服短期壓力。

該行認為，在最壞的情況下，美國銀行系統在多户公寓貸款上的累計損失約為 450 億至 500 億美元，在宏觀上的影響非常小。因此，多户公寓貸款對美國經濟和金融系統的下行風險可控。

巴克萊在最後還補充稱，上週同樣因美國商業地產壞賬業績爆雷的日本青空銀行，狀況與 NYCB 有很大不同，由於美國商業地產市場的透明度很低，目前尚不清楚青空銀行所面臨的風險是否涉及美國多户公寓貸款，巴克萊認為青空銀行很可能涉足了寫字樓貸款。