Betting Big on AI! Blackstone, the "Real Estate Tycoon," and its $25 billion "Data Center" Empire

“地產大佬” 黑石押注數據中心，意圖成為科技巨頭們的 “大地主”。

去年，由於 AI 需求大爆發，Meta 和微軟等大型科技公司對數據中心的需求不斷增長，造成了現代化數據中心的短缺。這些公司需要藉助數據中心大量的計算資源來訓練和運行他們的 AI 模型。

數據中心的需求激增，也導致數據中心運營商的月租金水漲船高。

而此前在 2021 年，黑石集團花 100 億收購的數據中心運營商 QTS，能夠提供滿足日益增長的 AI 需求所必需的空間和電力。如今，QTS 的估值翻倍，達到約 250 億美元。

黑石表示，QTS 可能是該公司有史以來最好的投資之一。

黑石和 QTS“雙贏”

QTS 是總部位於美國堪薩斯州的一家房地產投資信託公司，它在北美和歐洲共 28 個地區運營着超 700 萬平方英尺的數據中心空間。其客户羣涵蓋了大型軟件公司和社交媒體公司，以及需要利用數據中心進行數據安全存儲和處理的政府機構。

2020 年，當黑石在考慮收購 QTS 時，AI 爆發和數據中心需求增長還未成為共識，投資者並不十分確信投資大型的數據中心是一個明智的選擇。

儘管存在疑慮，黑石集團最終還是決定收購 QTS。2021 年，黑石集團以 100 億美元收購數據中心運營商 QTS，並以超盈利 20 倍的估值將其私有化。這是黑石加強收購數據中心項目的又一重大舉措。

在黑石收購 QTS 之後，黑石旗下價值 610 億美元的房地產投資信託基金（BREIT），也緊隨其後投資。

當前視角下，這項投資為黑石帶來了好處。目前，QTS 的估值已經翻倍，達到約 250 億美元。

其次，受高利率衝擊的商業地產持續低迷情況下，BREIT 出售了一些傳統的房地產資產，例如豪華酒店。同時，BREIT 增加了對數據中心的投資，目前佔基金總資產的 8%，QTS 正在幫助提振 BREIT 的表現，BREIT 的贖回壓力也得到緩解。

對於 QTS 來説，在黑石的接管下迎來了轉折點。有了黑石的加持，QTS 加速了土地收購和電力獲取，規劃時間線也得到加快。公司員工過去 1.5 年增長了一半，達到 1000 人。

AI 大爆發引發數據中心需求緊張

當前美國電力需求緊張，美國電力需求激增的因素有很多，其中一點不可忽視的是——AI 需求大爆發。

生成式 AI 的需求爆發，帶動電力和數據中心的需求激增。AI 的運行需要強大的後台支持，尤其是數據中心。而且 AI 依賴於數據中心的高性能計算，因此極其耗電。

據 Newmark Group 的數據，AI 計算的服務器架構可能消耗目前雲處理用電量的四倍。根據波士頓諮詢集團的數據，預計 20 年代末（2030 年左右），美國數據中心的電力消耗將較 2022 年增長三倍，達到 390TWh，這相當於全國預計電力需求的約 7.5%。

想要運行這些龐大的數據中心，核心就是電力和土地。黑石在這兩方面下了重注。QTS 的項目預計將使用高達 6GW 的電力，相當於約 500 萬户家庭的用電量。這些數據中心的建設，不僅需要鉅額的資金投入，還可能引發當地電網的壓力。

土地方面，黑石正在全美各地大興土木，建造巨型數據中心，黑石意圖將 QTS 打造成為科技巨頭們的 “大地主”。從鳳凰城高速公路旁的大片土地，到另一個佔地 400 英畝的複雜工程，黑石的計劃似乎無所不在。

黑石總裁 Jon Gray 當前認為：“出於前瞻性佈局考慮，我們看準了 AI 引發的數據中心短缺問題，並且認為擁有土地和資本的公司將處於有利地位”。

據媒體報道，數據中心運營商的月租金水漲船高，從三年前的每千瓦 70 至 80 美元，上漲到了 100 美元以上。經紀人稱，在一些頂級市場甚至高達每千瓦 150 美元。

黑石擴張引發爭議

然而，這樣的發展並不是沒有爭議。在弗吉尼亞州的曼納薩斯，QTS 計劃的一個 900 英畝的大型開發項目引發了當地居民和環保主義者的強烈反對。他們擔心這些數據中心會破壞當地的歷史遺蹟，吸走太多的能源和資源，增加電網負擔，並引起新的輸電線路問題。

儘管面臨挑戰和爭議，黑石和 QTS 正在考慮更大膽的舉措。據接近情況的人士透露，QTS 渴望進行收購，以在歐洲進一步擴張。去年 12 月，黑石與 Digital Realty Trust Inc.合作，計劃在法蘭克福、巴黎和北弗吉尼亞開發價值 70 億美元的數據中心園區。

在這場 AI 的浪潮中，不僅僅是黑石，其他私募股權公司也在加速跑步入場。從 Brookfield 到 KKR，他們在 2021 至 2023 年間完成了價值 430 億美元的美國數據中心交易，這是前三年的五倍多。黑石和其他私募股權公司的入場不僅改變了數據中心的佈局，也加速了 AI 行業的發展。