The Yang family will spare no effort to support COUNTRY GARDEN

作者 | 曹安潯

編輯 | 張曉玲

2021 年 6 月至今，房地產行業的調整如此漫長和激烈，多名地產大佬紛紛倒下，有的乾脆躺平或消失了，而曾經的宇宙房企碧桂園，仍然在努力堅持。

12 月 8 日，碧桂園董事局主席楊惠妍罕見表態：“家族肯定會砸鍋賣鐵支持公司的，公司會努力成為出險企業儘快恢復的一個樣板。”

温文爾雅的楊惠妍是在公司月度管理會議上講出這番話的，這樣充滿情緒的言辭，似乎也不是她平日的風格，可見當下的碧桂園，壓力之大。

於內，碧桂園剛剛進行了區域大合併，同時全力以赴保交樓；於外，碧桂園正在與債權人商談一攬子的債務重組方案，希望能像融創那樣獲得喘息空間。

楊國強和楊惠妍不想放棄，他們還想要盡力拯救碧桂園。

這幾年，從宋廣菊、吳亞軍、凌克、許永軍到許家印、黃其森等人，地產大佬們或隱退或跌落，像楊國強和王健林這樣還在堅持求生的已是少數。在漫長的弱市和危局中，公司創始人的信用和意志愈發重要，債權人會看他們解決問題的誠意，這將決定這家公司的生死。

碧桂園的未來，仍取決於楊家父女的選擇。

自救

自 10 月公開違約後，碧桂園籠罩在謠言之中。過去兩個月，碧桂園創始人楊國強與總裁莫斌，楊惠妍與丈夫陳翀先後公開現身順德，力挫 “離境傳言”，安撫市場。

時隔一個多月後楊惠妍再次表態，家族會砸鍋賣鐵支持碧桂園，足見其拯救公司的決心。

楊氏家族作為控股股東，上市至今已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式合計支持了碧桂園約 410 億港元，且從未減持股票。

華爾街見聞獲悉，楊國強家族曾在 10 月向碧桂園提供了 3 億美元的無息借款，楊國強還把一架私人飛機龐巴迪環球 6000 賣了。

有投資者表示，困境中還在堅持的企業值得尊敬，不過表態是一方面，更多還要看碧桂園後續的行動。

身處行業和公司風雨飄搖之際，楊惠妍亦努力給市場和投資者更多信心。

她表示，已對公司經營可能面臨的極端情況做了敏感性模擬分析。結論是，保守計算的情況下，只要碧桂園的存貨資產正常銷售，即使假設碧桂園不買地、税收沒有減免、不考慮一體兩翼的新增貢獻，未來十年碧桂園仍將持續保持正資產。“我對碧桂園修復資產負債表非常有信心。”

在此基礎上，未來 12 個月碧桂園主要有三項工作：保交付、保經營和保信用。

其中，保交付被碧桂園視為重中之重。

楊惠妍透露，未來的 12 個月，碧桂園的交付挑戰會進入深水區，2024 年碧桂園交付量預計超過 40 萬套。

莫斌也在會上強調，“保交付和安全質量是公司的底線，一定要做好底線管理，這也是企業生存的底線。”

今年前 11 個月，碧桂園已累計交付房屋約 50 萬套，累計交付面積 6043 萬平方米，涉及 31 個省，240 個城市。

碧桂園也在努力維持經營的正常，以配合保交樓。12 月 5 日，碧桂園內部發文，對組織架構進行了一系列疾風驟雨般的調整，將 14 個區域合併為 7 個新區域。

這也使得碧桂園不再是國內區域數量最多的房企之一，三年時間裏，區域數量從一百多個大降至 21 個。

在此之前，5 月底，碧桂園還進行了近年最大的一次組織架構調整，碧桂園控股集團下設地產集團、科技建築集團，加快多元化發展之意空前強烈。

楊惠妍表示，現在公司的組織架構已經到了一個比較穩定的階段，接下來就是要鎖定優秀人才，完善薪酬和激勵機制。

此外，碧桂園今年大幅削減行政開支，較 2021 年下降近 60%，配合區域縮減，努力節衣縮食，積極自救。

利好消息也在傳來。12 月 1 日，廣發銀行銀企座談會上，碧桂園受邀參加，足見銀行對於碧桂園修復信用、成功上岸依然懷有希望。

失落

碧桂園的失落，是近年房地產行業調整的一個縮影。

11 月份，碧桂園實現全口徑銷售額約 61.1 億元；今年前 11 個月，碧桂園全口徑銷售額約為 2124.5 億元，排名房企第 6。

而在此之前，碧桂園曾經連續六年蟬聯房企銷售年度冠軍。

曾經， 碧桂園趕上了中國城市化快速發展的好時光。過去十幾年裏，碧桂園高速全國擴張，並給區域更多授權，疊加 “高週轉” 模式，收割了下沉市場大量份額。

2013 年，碧桂園全口徑銷售額首次破千億元，躋身房企第一梯隊。而後，碧桂園高歌猛進，年全口徑銷售額一度破 5000 億元，是風頭日盛的 “宇宙房企”。

然而 “三道紅線” 橫空出世，拷問着房企的現金流管理能力，原有大幹快上的高槓杆、高週轉模式行不通了，疊加樓市弱行情、疫情影響，業內掀起房企出險潮。

由於未能及時撤身轉向一二線城市，過於下沉的佈局拖累了碧桂園。在今年二季度的市場轉冷後，碧桂園的銷售立刻承受了最大的壓力，最終在 8 月堅持不住了，陷入流動性困境。

在 9 月完成了境內債債務整體展期之後，碧桂園正在為境外債債務重組奔忙。

據公開數據統計，截至 10 月，碧桂園處於存續期的公開美元債本金約 93 億美元，共 15 筆，如果都參與重組，碧桂園將創下房企規模 TOP3 的境外債重組例子。

這將直接決定公司的信用和生死，楊國強家族只能背水一戰。

而在債務重組之外，楊國強家族也在加快 “兩翼” 業務的發展，試圖尋找新的出路。

碧桂園 12 月 8 日的會議上透露，“除了傳統地產主體業務，科技建造和代管代建業務也在穩步推進”。

據介紹，今年 6 月以來，博智林機器人已經開始面向市場銷售，目前主要是租賃轉購買和老客户回購；代管代建方面，鳳凰智拓成立兩個月以來，碧桂園在原有項目的基礎上已經新增秦皇島、洛陽、商丘、鹽城等 4 個項目，持續培育新的業務增長點。

楊惠妍也表示，在強調保交付、保經營的同時，要堅持 “一體兩翼” 的中長期發展規劃。這曾被她視為自己掌舵後的工作重心。

楊國強、莫斌在 10 月罕見公開露面，就是在考察兩翼業務之一的科技建築業務。

潮起潮落，時代更迭。包括碧桂園、萬科、龍湖、保利等在內，頭部房企都在艱難求生，走向命運的分野。

目前，恒大已跌落神壇、許家印等人被帶走；融創近期剛完成債務整體重組，努力重回經營正軌；萬科掌門人鬱亮正在反擊做空，向國資股東深鐵求援；龍湖也不斷進行業務和資金騰挪，以應對日益困難的局面；央企保利、招商等，也在年末發起一輪促銷，以圖快速回籠資金。

正如安信證券首席經濟學家高善文所言，房地產已經超調，但沒有人知道底部何時到來。萬科創始人王石則認為，房地產市場需要 3-5 年調整期。

無論如何，人們都已經承認，那個矇眼狂奔的房地產黃金時代回不去了。接下來的任何人，任何公司，都不得不過精打細算的日子了，而這，大概只是常態。

這是一個新的時代。碧桂園和楊家父女，也只能適應，並全力以赴。