Tianfeng Securities: How should we interpret the "white list of real estate developers" and the "three no less than" policy?
智通財經 APP 獲悉，天風證券發佈研究報告稱，11 月 17 日，央行等三部門召開的金融機構座談會，會議討論多項房地產金融寬鬆政策。供給端融資支持繼續遵循 “三支箭” 並行路徑，該行預計 24 年行業融資狀況有望迎來修復。需求端高能級政策寬鬆延續，或帶動改善需求階段性釋放，長期效果仍需觀察，但該行認為需求不穩、政策不停，看好供需政策同步發力對板塊行情的持續驅動，關注融資支持預期差。
智通財經 APP 獲悉，天風證券發佈研究報告稱，11 月 17 日，央行等三部門召開的金融機構座談會，會議討論多項房地產金融寬鬆政策。供給端融資支持繼續遵循 “三支箭” 並行路徑，該行預計 24 年行業融資狀況有望迎來修復。需求端高能級政策寬鬆延續，或帶動改善需求階段性釋放，長期效果仍需觀察，但該行認為需求不穩、政策不停，看好供需政策同步發力對板塊行情的持續驅動，關注融資支持預期差。
事件：11 月 17 日，央行等三部門召開的金融機構座談會，會議討論多項房地產金融寬鬆政策。要點一：會議提出 “三個不低於”，1) 各家銀行自身房地產貸款增速不低於銀行行業平均房地產貸款增速;2) 對非國有房企對公貸款增速不低於本行房地產增速;3) 對非國有房企個人按揭增速不低於本行按揭增速。要點二：金融監管部門房地產企業 “白名單”，或涵蓋 50 家規模房企，將獲得包括信貨、債權和股權融資等多方面的支持。
天風證券觀點如下：
“三個不低於” 將有何影響？
本次會議第一個不低於 “各家銀行自身房地產貸款增速不低於銀行行業平均房地產貸款增速”，該行認為銀行總體房地產業務增速需較以往或有所增加，且銀行間避免出現 “拖後腿” 情況，國有大行在房地產貸款業務、尤其是對公業務的投放未來或會更為積極。第二個不低於 “對非國有房企對公貸款增速不低於本行房地產增速” 和第三個不低於 “對非國有房企個人按揭增速不低於本行按揭增速” 可視為本次會議提出的 “一視同仁支持房企融資需求” 和 “不惜貨、抽貨、斷貨” 的實質性措施，針對民營房企和混合所有制的房企有較強的指向性。
“金融 16 條” 後針對部分房企的信貸規模有所增加，但仍具提升空間，該行認為本次會議在具體指標層面規定了銀行對民企融資支持程度的下限，將有助於改善非國企融資難的行業共性問題。金融機構率先對信用資質的傾向性弱化，或是居民端破除 “國企信仰”、緩解違約擔憂的前提，對民企銷售回暖或同樣能起到帶動作用。
哪些房企可能入選 50 家白名單？
擬定融資支持白名單將覆蓋 50 家規模房企，包括新城發展、萬科和龍湖集團等，覆蓋範圍較年初優質房企擴大，繼續聚焦信貨、債權、股權 “三支箭” 並行的支持路徑。該行認為本次調整延續 “穩需求先穩主體” 的思路，在需求側恢復勢能較弱的背景下，政策的核心目標旨在緩解近期受銷售疲軟影響，大型優質房企現金流壓力加劇、行業信用風險再度擴大的問題。
根據中國房地產報報道，在形式上，白名單或由金融機構自行擬定，首先由央行進行窗口指導，後 50 名單企業由各個商業銀行認領出方案;在範圍上，或初步按照銷售榜 50 強篩選。參考克而瑞 2023 年前 10 月銷售額排行，該行認為 1) 未出險的優質非國央企有較大概率選入白名單，是本次調整的重點，如本次會議已提及的萬科、龍湖、新城及其他已獲得第二支箭支持的民企如美的、卓越等;2) 主流國央企，參考權益銷售規模;3) 同時不排除針對已出險、但仍在穩健運營、具有保交樓任務房企的更大力度融資支持的可能。
民企發債持續推進，股權融資審批或提速
從債券端看，截至 11 月 22 日，“第二支箭” 累計支持約 20 家民營企業發行超過 360 億元債務融資工具，民企債券融資較去年已有實質性進展，但民企受困於現金流減少、無新增拓儲，較難獲取增信支持的問題仍然存在。故該行認為未來通過第二支箭的方式支持民營融資的力度或將繼續加大，具體表現或包括政策繼續延期、擴容、增量，更多未出險民企或能獲得實質性支持，短期內違約風險大幅降低。從股權端看，2023 年至今，申請股權融資的房企超 30 家，已有 8 家涉房企業定增計劃獲證監會批准。各房企定增進展不一。該行認為本次座談會後針對房企股權融資通道有望拓寬、審批速度將加快，以修復優質房企資產負債表、改善其現金流，引導市場主體迴歸常態化經營狀態。
11 月新房銷售同比降幅約兩成，二手房銷售同比回暖
新房市場上週成交 321 萬平，月度同比-18.05%，相較上月下降 8.68pct;累計庫存 16651 萬平，二線、三線及以下去化加速，一線去化放緩。二手房市場上週成交 182 萬平，月度同比 +25.82%，相較上月下降 3.91pct。土地市場上週成交建面 2817 萬平，滾動 12 周同比-27.73%;成交總額 436 億元，滾動 12 周同比-28.27%;全國平均溢價率 2.32%，滾動 12 周同比-0.16pct。
上週申萬房地產指數 +4.17%，較上週提升 4.48pct，漲幅排名 1/31，領先滬深 300 指數 5.01pct。H 股方面，上週 Wind 香港房地產指數 +4.68%，較上週提升 2.36pct，漲幅排序 1/11，領先恒生指數 4.07pct;克而瑞內房股領先指數為 9.47%，較上週提升 7.45pct。
標的方面：
1) 推薦優質地產龍頭：招商蛇口 (001979.SZ)、保利發展 (600048.SH)、中國海外發展 (00688)，建議關注越秀地產 (00123)、華潤置地 (01109);
2) 推薦低估值物管企業：招商積餘 (001914.SZ)、保利物業 (06049)，建議關注萬物雲 (02602)、金科服務 (09666);3) 建議關注保障房及城中村改造主題：綠城管理控股 (09979)，城建發展 (600266.SH)、中華企業 (600675.SH)。
風險提示：行業信用風險蔓延;行業銷售下行超預期;因城施策力度不及預期
